Urteil des Monats / News

Fristlose Kündigung eines "Messies"

 

LG Berlin, Beschluss vom 19.01.2018, Az. 66 S 230/17

1. Zur Darlegung der Kündigungsgründe reichen auch Angaben wie "grob verschmutzt" und "schwerst verdreckt" unter Nennung der geschilderten Orte des Auftretens und der Bezeichnung der Art des Schmutzes und Unrates vollständig aus.


2. Der Mieter verletzt die ihm obliegende Sorgfaltspflicht, indem er die Wohnung nicht pfleglich behandelt, sondern in erheblichem Ausmaß mit Fäkalien, Schmutz, Abfall und Essensresten verdreckt. Hierdurch wird die Mietsache erheblich gefährdet.


3. Dies rechtfertigt eine fristlose Kündigung - insbesondere wenn hierdurch die Substanz des Hauses und die Gesundheit der anderen Bewohner unmittelbar gefährdend wird und die Gefahr des Ungezieferbefalls über das gesamte Haus besteht.

 

Der Beklagte hatte in dem ausgeurteilten Fall die im obliegende Sorgfaltspflicht verletzt, indem er die Wohnung nicht pfleglich behandelt hatte, sondern in erheblichem Ausmaß mit Fäkalien, Schmutz, Abfall und Essensresten verdreckt hatte. Hierdurch hatte er die Mietsache erheblich gefährdet.
 
Eine Gefährdung der Mietsache liegt dann vor, wenn sie durch die Sorgfaltspflichtverletzung bereits geschädigt worden ist oder wenn der Eintritt eines Schadens nach der Sachlage signifikant höher als bei einem vertragsgerechten Verhalten ist (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage, § 543 Rn. 57).
 
Das war vorliegend der Fall. Ferner war die Kammer davon überzeugt, dass die Vertragsverletzung von derart hohem Gewicht gewesen ist, dass eine fristlose Kündigung gerechtfertigt war.
 
Für die Kammer stellte sich der Zustand der Wohnung als für die Klägerin nicht mehr hinnehmbar und die Substanz des Hauses und die Gesundheit der anderen Bewohner unmittelbar gefährdend dar.
 
Nach den in der Abmahnung und der Kündigung dargestellten Zuständen war die Wohnung des Beklagten über einen langen Zeitraum nicht nur unordentlich oder reinigungsbedürftig.
 
Vielmehr war ein Grad von Verunreinigung erreicht, der die Substanz der Mietsache bereits angegriffen hat.
 
Beraterhinweis:
 
Auch das sog. Messie-Syndrom kann den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses (nach Abmahnung) beechtigen, soweit durch die Vermüllung der Wohnung bereits die Substanz der Mieträume angegriffen worden sein sollte.
 
In der Praxis treten neben dieser Substanzverletzung der Wohnung regelmäßig auch noch Geruchsbeeinträchtigungen der Mietmieter und ggf. auch das Auftreten von Ungeziefer hinzu. 
 

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